코로나 시대, 부동산의 앞날

코로나 시대, 부동산 시장 판도 바뀐다

아파트 가격, 하락 지속이냐 상승 반전이냐
전세, 상가, 원룸 등 임대시장의 불안과 대응
코로나가 드리운 부동산 시장의 명암과 지각변동
부동산114 창업자 등 국내 최고 전문가 8명의 심층 진단

경기침체와 정부의 강력한 부동산 규제 조치 영향으로 하락세를 이어가던 서울지역 아파트 가격이 3개월 만에 상승세로 돌아섰다. 전문가들도 예상치 못한 빠른 반전이다. 그러나 코로나 경제위기 여파가 아직 본격적으로 진행되지 않고 있다는 점과 정부, 여당의 부동산 가격 안정을 위한 추가 규제 불사 방침 등으로 부동산 가격 상승은 제한적으로 나타날 가능성이 높다. 한편 시중의 풍부한 유동성과 분양가 상한제 실시로 인한 아파트 청약 열풍, 수도권 인구 유입 증가 등 부동산 가격 상승을 이끌 요인들도 만만치 않아 포스트 코로나 시대 부동산 시장은 변화무쌍할 전망이다.

코로나 사태로 인한 전 세계적 경제위기 속에서 우리나라 부동산 시장은 어떤 움직임을 보일 것인가? 비대면 상황의 장기화로 자영업의 몰락이 가속화하고 있는 가운데 상가, 오피스, 빌딩 임대업은 큰 충격을 받고 있다. 호텔, 숙박업은 고개를 들지 못하고 있다. 온라인 수업으로 인해 대학가 원룸, 고시텔은 개점휴업 상태고 주목 받던 공유주택은 시들해지고 있다. 지방도시에서는 아파트 미분양이 증가하고 거래 침체와 가격 하락이 장기화되고 있다. 모두가 울상인 가운데 남몰래 미소 짓는 분야도 있다. 물류센터 수요는 급속히 증가하고 프롭테크 산업도 날개를 달고 있다. 분양가 상한제 실시로 분양시장이 들끓고 있는 가운데 서울 수도권 아파트 청약열풍은 ‘로또 광풍’을 지속하고 있다.

이 책은 포스트 코로나 시대 우리나라 부동산 시장의 변화와 전망을 다룬다. 아파트, 상가, 오피스텔, 원룸과 고시텔, 전세시장과 임대주택, 프롭테크 등 각 분야 국내 최고의 부동산 전문가들이 과거 유사사례 비교와 현장의 생생한 경험을 바탕으로 심층 분석과 진단을 했다. 부동산 가격변동 추이와 전망을 넘어 비대면의 일상화, 모바일 중심의 라이프스타일 확산, 1인 가구 증가로 인한 부동산 시장 전반의 변화와 최신 트렌드까지 살펴본다. 고령화 사회에서 은퇴자들의 안정적인 투자처로 관심을 받고 있는 부동산 펀드와 리츠 시장까지 점검해 본다.

『코로나 시대, 부동산의 앞날』은 <부동산114>의 창업자인 이상영 명지대 부동산학 교수와 국내 최초의 부동산 전문지 <부동산뱅크>에서 아파트 시세표를 국내에 처음 선보여 부동산 거래 정보화를 이끈 김희선 알투코리아부동산투자자문(주) 전무 등이 각 분야별 다섯 차례의 토론을 거쳐 탄생했다. 이정환 하나자산신탁 리츠사업본부장, 이태현 홈즈컴퍼니 대표, 정수현 앤스페이스 대표, 김희정 피데스개발 연구개발센터 소장, 윤여신 젠스타 마케팅 이사, 서후석 명지전문대 부동산경영과 교수 등 8명의 저자들은 부동산 업계의 살아있는 신화들이다.
부동산 시장에서 잔뼈가 굵은 믿을 만한 전문가들의 분야별 세밀한 분석은 부동산 투자 자료로 활용할 수 있을 정도로 정보의 가치와 신뢰성이 높다. 또한 부동산 유통에 정보통신기술을 도입해 10대와 밀레니얼 세대들의 취향을 저격하고 있는 스타트업 창업자의 고군분투 성공담은 창업을 준비하는 청년들에게 큰 시사점이 될 것이다. 이밖에 현장에서의 생생한 경험과 사례 등 어디에서도 확인할 수 없는 살아 숨 쉬는 정보가 가득 채워져 있다.

코로나 사태로 인한 전 세계적 경제위기 속에서 우리나라 부동산 시장은 어떤 움직임을 보일 것인가? 아파트, 상가, 오피스텔, 원룸, 임대주택, 부동산 펀드와 리츠, 프롭테크 등 각 분야 국내 최고의 부동산 전문가들이 과거 유사사례 비교와 현장의 생생한 경험을 바탕으로 심층 분석과 진단을 했다. 부동산 가격변동 추이와 전망을 넘어 비대면의 일상화, 모바일 중심의 라이프스타일 확산과 1인 가구 증가로 인한 부동산 시장 전반의 변화와 최신 트렌드까지 살펴본다.

이상영
명지대학교 부동산학과 교수다. 서울대학교 경제학과를 졸업하고 같은 학교 대학원에서 경제학 박사학위를 받았다. 부동산114를 창업해서 대표이사로 10년간 근무했고 한국주택학회회장을 역임하는 등 부동산분야의 실무와 이론분야에서 활동을 하고 있다. 임대주택산업과 도시재생, 프롭테크 등이 주요 연구 분야이고, 학술적인 활동만이 아니라 산업계의 새로운 변화에 관심을 가지고 있다. 저서로 『코로나19, 동향과 전망』(공저, 2020), 『서울리츠2030 신주거전략』(공저, 2017), 『내일의 부동산파워』(2009), 『아파트의 경제학』(2002) 등이 있다.

김희선
알투코리아부동산투자자문(주) 전무이사다. 성균관대학교 도서관학과를 졸업했다. 국내 최초의 부동산 전문지 ≪부동산뱅크≫에서 아파트시세표를 국내에 처음 선 보이는 등 부동산 거래 정보화에 크게 기여했다. 부동산114를 공동 창업해 전무이사로 근무하였다. 주택시장 전문가로서 부동산 정보서비스 구축과 서비스 전략 등을 기획하고 설계하는 활동을 주로 하고 있다. 저서로는 『진화하는 부동산 시장 새로운 투자법을 찾아라』(공저, 2008), 『정직한 내집마련』(공저, 2007), 『부동산 취업길라잡이』(공저, 2002) 등이 있다.

서후석
명지전문대학 부동산경영과 교수다. 연세대학교 경제학과를 졸업하고 같은 학교 경영대학원에서 석사학위를, 중앙대학교 대학원에서 경영학 박사학위를 취득하였다. 한국건설산업연구원 부연구위원, 부동산114 리서치센터 이사, 알투코리아부동산투자자문(주) 대표이사로 근무하였다. 한국부동산분석학회 이사, (재)서울부동산포럼 이사 등을 역임하면서 부동산 분야의 실무와 학문 분야에서 활동하고 있다. 연구 분야로는 부동산 투자와 금융, 자산관리 등이다. 저서로는 『한국리츠ᐨ구조의 이해와 경영』(공저, 2012), 『진화하는 부동산 시장의 새로운 투자법을 찾아라』(공저, 2008), 『부동산 펀드의 자산운용전략』(공저, 2004) 등이 있다.

윤여신
상업용 부동산 기업인 (주)젠스타의 마케팅부문 전무이사다. 가천대학교 대학원 도시계획학과를 졸업하고 공학박사 학위를 받았다. 글로벌 투자 및 자산관리 회사인 CBRE에서 상무를 역임했고, 오피스 임대 및 매각 등의 업무에 참여했다. 부동산114와 알투코리아 초기 멤버로 근무했으며, 한국부동산분석학회 이사, 한국리츠협회 강사, 한국 생산성본부 교수, 한국감정원 부동산 운영관리 자문위원, 명지대학교 겸임교수, 한국빌딩경영협회 이사로 활동하고 있다. “상업용 부동산(오피스) 운영 및 관리”의 선진화와 미래 전략을 연구하고 있으며 대형 오피스 빌딩 및 복합 건물의 임대 및 매각 프로젝트를 진행하고 있다. 저서로는 『오피스 임대 및 자산관리 이론과 실무』가 있다.

김희정
디벨로퍼 기업인 피데스개발 R&D센터 소장이다. 연세대학교 건축공학과를 졸업하고 같은 학교 대학원에서 경영학 석사, 도시계획 박사학위를 받았다. 대우건설에서 약 17년간 근무했고 다양한 실무경험을 바탕으로 미래 공간상품 개발자로 활동 중이다. 2008년부터 ‘주거공간 7대 트렌드(2009∼2021)’를 정기적으로 발표하고 실제 프로젝트에 적용하며 유관 분야에 좋은 영향을 주고 있다. 언론사, 학회, 기업 및 학교에 기고와 강연을 통해 실무와 이론을 접목하고 있다.

이정환
하나자산신탁 리츠사업본부 본부장(상무)으로 재직 중이며 한국리츠협회 임원으로 활동하고 있다. 서강대학교 경제학과를 졸업하고 건국대학교 부동산대학원에서 건설 개발을 전공하였다. 한국자산관리공사(KAMCO)를 시작으로 모간스탠리 캐피탈 코리아, 마이다스에셋자산운용, 싱가포르 투자회사인 알파인베스트먼트 등에서 17년간 주로 Asset Management 실무 경력을 쌓았다. 2014년 KB부동산신탁에서 리츠 업무를 시작하였으며 현재 하나자산신탁에서 리츠 투자 및 운용 업무를 총괄하고 있다.

이태현
홈즈컴퍼니 대표이사다. 연세대학교 도시공학과를 졸업하고 일본 큐슈대학에서 도시 및 지역계획학 석사 및 박사학위를 받았다. LH공사와 삼성물산에서 신도시 및 주거단지개발, 용산국제업무지구 개발사업 등 공공 부문과 민간 부문의 개발 사업을 두루 경험하였다. 2015년에는 홈즈컴퍼니를 설립, 프롭테크를 기반으로 한 임대주택의 개발, 관리 및 운영과 부동산중개부문의 선진화를 위해 힘쓰고 있다.

정수현
공간밸류업컴퍼니 앤스페이스 창업자이자 대표다. 한동대학교에서 커뮤니케이션을 전공했다. 공간공유 플랫폼 스페이스클라우드를 론칭했고, 2만개 이상 대여 공간이 유통되며 80만 명 이상의 밀레니얼 세대가 주로 사용하는 공간서비스로 성장하고 있다. 유휴 공간의 쓸모를 기획과 운영으로 풀어내며 공유오피스 ‘인디워커스’와 커뮤니티 하우스 ‘앤스테이블’을 만들었다. 자신만의 콘텐츠를 기반으로 공간을 활성화시키는 기획자들과 운영자들이 진정 도시 가치를 키운다는 믿음으로 ‘로컬 브랜더’를 발굴하고 양성하는 일에 관심을 두고 있다. 저서로 『콘텐츠가 리드하는 도시』(공저, 2019)가 있다.

코로나19 시대와 부동산 시장의 동향 　

01 아파트는 안전한가? 　
집중 탐색 아파트 시장: 분양, 매매, 전세 그리고 주거 트렌드의 변화 　

02 전세가 무너지면 무엇이 오는가? 　
월세가 많아지면 주거비가 올라간다 　
점점 더 많은 사람이 점점 더 싼 집을 찾는다 　
임대주택에도 빈익빈 부익부 올 것인가? 　
임대주택 거주자는 계속 많아진다 　
주택임대관리회사가 대세 된다. 　
집중 탐색 월세, 다가구연립, 공유주택, 원룸, 고시텔 　

03 건물만으론 안 된다, 이유가 필요하다 　
집중 탐색 상가, 사무실, 꼬마 빌딩 그리고 오피스텔까지, 언택트에서 살아남을까? 　

04 오피스, 리테일, 복합건물, 호텔, 물류, 임대주택 유동화시장 리츠와 부동산펀드에게 기회가 올까? 　
코로나19 이후 가장 빨리 회복될 시장은 오피스, 이번엔 전혀 다른 도전이 기다린다 　
위기 때마다 더 강해지는 물류시장, 호텔과 리테일은 새로운 요구에 대응할 수 있을까? 　
부동산 펀드와 리츠의 경쟁 가열, 코로나19는 변화를 요구한다 　
집중 탐색 리츠와 부동산펀드시장: 오피스, 리테일, 복합건물, 호텔, 물류, 임대주택의 유동화시장

05 프롭테크, 코로나 사태로부터 부동산을 건져 올릴 기술들 　
코로나19는 부동산 시장에 부동산이 해결할 수 없는 질문을 던진다 　
공유경제를 허무는 비대면활동, 세상은 고립경제로 돌아갈까? 　
코로나19는 프롭테크에 날개를 달아 주었다
집중 탐색 부동산 시장은 기술을 기다린다

서울에서는 수요자 선호도가 높은 강남권 재건축 단지들도 포함돼 있어 청약시장은 열기가 이어질 전망이다. 하지만 ‘똘똘한 아파트 한 채’에 수요가 몰려 지방이나 수도권 비인기지역은 청약수요가 감소하는 등 양극화 현상이 나타날 것으로 예상된다. 2020년 아파트 시장은 정부의 강력한 규제가 가장 큰 변수다.
_ “01 아파트는 안전한가” 중에서

방역 요구 때문에 독립 주거 임대주택이 인기를 끌 것으로 보인다. 셰어하우스 같은 공동주거보다는 코리빙 같이 주방과 욕실이 원룸 안에 있는 임대주택의 인기가 더 높아질 것이다. 지금까지 개인임대인들이 제공하던 임대주택서비스는 방역과 보건, 안전을 위한 전문적인 임대주택서비스를 제공하는데 한계가 있을 것이다. 앞으로는 리츠나 법인이 제공하는 전문임대주택서비스가 각광받을 것이다.
_ “02 전세가 무너지면 무엇이 오는가” 중에서

상가, 상가주택과 꼬마빌딩의 1층 공실은 대출금 및 이자 상환 지연, 불능 등 금융시장으로 연결되는 일종의 뇌관으로 작용할 수도 있다. 1층 단일 상가에 공실이 생기면 임대수입은 제로가 되고 상가주택의 1층이 공실일 때 임대수입은 대략 70% 감소되며 꼬마빌딩의 1층이 공실이면 임대수입은 30∼40% 정도 감소한다.
_ “03 건물만으론 안 된다, 이유가 필요하다” 중에서

개인 고객들이 상품을 이해하고 다양하게 투자할 수 있다면 리츠와 펀드의 간접투자 시장은 크게 성장할 것이다. 상장 리츠 상품은 안정적 배당주의 속성을 가지고 있으므로 원천인 자산에 훼손이나 손실이 없을 경우 은퇴자들을 위한 장기적이고 안정적인 투자처가 될 수 있다.
_ “04 리츠와 부동산펀드에게 기회가 올까?” 중에서

밀레니얼 세대와 십대의 공간 소비 방식이 변했다. 여기에 맞춰 프롭테크 영역이 빠르게 발전되고 종류도 다양해진다. 모바일로 다 하는 라이프스타일이 확산되면서 부동산 자산도 가볍게 이용하는 소비재로 바뀌었다. 플랫폼 회사들, 마케팅 정보기술 회사들이 만들어낸 결과다.
_ “05 프롭테크, 코로나 사태로부터 부동산을 건져 올릴 기술들” 중에서