부동산 리터러시

부동산은 ‘운’이 아니라 ‘문해력’이다

알고 있다고 착각하는 부동산, 이제는 읽을 줄 알아야 한다
부동산 시장의 흐름을 스스로 읽고 활용할 능력을 길러주는 실전 부동산 사용설명서

부동산은 누구나 아는 것처럼 말한다. 집을 구해 본 경험이 있고, 투자든 관망이든 한 번쯤 시장을 겪었기 때문이다. 그러나 “앞으로 어떻게 움직일까”라는 질문 앞에서 대개는 침묵하게 된다. 시장을 움직이는 메커니즘을 배운 적이 없어서다. 이 책은 그 공백을 메우는 ‘부동산 사용설명서’다. 2019~2021년의 급등과 이후 조정, 영끌과 탈서울, 전세사기, 서울·지방의 격차 같은 사건들을 한 줄 뉴스가 아니라 구조로 해석하게 만든다. 왜 서울은 다시 오르는데 지방은 꺾이는가, 왜 같은 재건축이라도 서울과 지방의 가격 논리가 달라지는가를 인구, 금리, 정책, 기대라는 변수의 관계로 풀어낸다.
이 책이 말하는 리터러시는 ‘부동산을 잘 사는 기술’이 아니라 ‘부동산을 제대로 읽는 능력’이다. 자동차의 감가상각을 알듯 부동산도 영원히 우상향하지 않는다는 전제에서 출발한다. 금리 변화가 대출의 원리금 부담을 흔들고, 정책의 불확실성이 수요 심리를 증폭시키며, 인구 감소와 지역 소멸 우려가 지역별 가격을 ‘탈동조화’시키는 과정을 짚는다. ‘규제의 역설’과 풍선 효과처럼 익숙하지만 모호했던 표현을 현실의 데이터와 연결해 이해하게 한다.
또한 국토교통부 보도자료와 한국부동산원 R-ONE 같은 공신력 있는 데이터로 시장을 모니터링하는 법, 주간 가격 동향과 거래량·전세지수·지가 변동률을 함께 읽는 법을 안내한다. 프롭테크와 생성형 AI가 접목된 플랫폼을 ‘편한 검색’으로 끝내지 않고, 정보의 편향과 한계를 점검하며 활용하도록 돕는다. 부동산을 가진 사람만이 아니라, 앞으로 살 집을 고르는 모든 시민에게 필요한 최소한의 경제 언어를 제공하여 독자들이 부동산에 대해 스스로 판단하게 만든다.
결국 질문은 하나로 수렴한다. “집값이 오를까”가 아니라 “나는 무엇을 근거로 결정할 것인가”다. 이 책은 트렌드, 데이터, 제도, 기술을 한 지도에 올려놓고, 각자의 연령·가구 형태·소득·자산 규모에 맞게 읽는 법을 제시한다. 부동산을 둘러싼 불안과 소문을 ‘이해’로 바꾸고, 불확실한 시장에서 최소한의 안전장치를 마련하게 해 준다. 지금도 시장은 변한다. 그 변동성 속에서 나침반이 되어 줄 부동산 문해력을 키워 보자.

집을 구해 본 사람은 많지만 부동산이 움직이는 메커니즘을 배운 사람은 드물다. 이 책은 ‘집값은 우상향’이라는 신화를 걷어 내고, 복잡한 시장 메커니즘을 꿰뚫어 보는 ‘부동산 문해력’을 강조한다. 국토교통부와 한국부동산원의 데이터를 직접 읽고 해석하는 법부터, 역대 정부의 정책 흐름, 리스크를 줄이는 투자 전략까지 총 10장에 걸쳐 상세히 담았다. 결국 이 책은 ‘집을 사라’가 아니라 ‘부동산을 어떻게 읽고 결정할 것인가’를 묻는다. 전 세대를 위한 실전 부동산 사용설명서를 제시하며, 전망이 아니라 스스로 판단하는 능력을 길러 준다.

서정렬
영산대학교 부동산학과 교수다. 가천대학교에서 도시계획학 박사학위를 받았다. 서울연구원과 주택산업연구원, 부동산114 자회사에서 도시계획(설계)과 부동산 시장 분석과 관련 연구 프로젝트와 컨설팅을 통해 도시와 주거 및 부동산 분야와 관련된 융합적 연구와 컨설팅을 수행했다. 행정안전부 중앙보행편의증진위원회와 행정중심복합도시건설청 총괄자문위원, 부산시 산업단지계획심의위원회(부위원장), 경상남도 공공건축물 심의위원회 등에 참여하고 있다. 저서로 『도시공공디자인』(2016), 『젠트리피케이션』(2016), 『스마트 디클라인, 창조적 쇠퇴』(2017), 『1인 가구』(2016), 『부동산개발, 디벨로퍼』(2019), 『생성형 AI와 도시·부동산』(2025), 『인구 감소 시대 새로운 도시 재생 전략』(2025), 『생성형 AI와 1인 가구』(2025)가 있다. 이외에도 “빅데이터 분석을 통한 복합문화공간의 지역 콘텐츠 효과 분석”(2025) 등 주거와 부동산, 도시 관련 다수의 논문을 발표했다.

김현아
20대 국회의원을 지냈으며 현재 가천대학교 사회정책대학원 초빙교수다. 가천대에서 박사학위를 받았다. 한국건설산업연구원에 재직하면서 주택 및 도시와 부동산 관련 연구를 수행했다. 대통령직속 국민경제자문회의, 국가건축정책위원회 위원을 역임했다. 대한국토도시계획 이사, 정책부회장을 역임하면서 정책개발과 관련된 이론연구 및 학회 활동에도 다수 참여했다. 저서로는 『집생집사』(2023), 『저렴주택』(공저, 2017),『젠트리피케이션』(공저, 2016), 『리셋 주택의 오늘 내일의 도시』(공저, 2018), 『도시는 브랜드다: 랜드마크에서 퓨처마크로』(공저, 2008) 등이 있으며, “미래주택산업 발굴 및 육성방안 마련을 위한 연구”(2015), “주택가격 안정과 지역균형발전을 위한 기업도시(Company City) 개발방안”(2003), “강남지역 주택시장 분석”(2022) 등의 보고서가 있다. 2023년부터 이코노미스트(주간지)에 『김현아의 시티라이프』를 연재하고 있다.

서우빈
연세대학교 미디어문화연구 박사과정에 있으며 신촌문화정치연구그룹 연구원으로 활동하고 있다. 미디어 산업과 제도 현장에서의 경험을 바탕으로 청년 세대, 젠더, 뉴미디어 문화를 주요 주제로 삼아 연구하고 있다. 공저 논문 “이성과 감정 사이, 심리상담 토크쇼를 통한 치유적 에토스의 구성: 〈오은영의 금쪽 상담소〉 텍스트 분석을 중심으로”(2023), “지망생(준비생)과 아카데미라는 공간”(2025), “미디어 환경 변화 속 아나운서 준비생의 열망과 수행”(2025), “유튜브 ‘집방’ 수용과 청년세대의 주거 감각: <자취남> 시청을 통해 구성되는 ‘평범함의 의미’ ”(2026) 등을 통해 주제 관련 문제의식을 구체화해 오고 있으며, 최근에는 유튜브 콘텐츠를 비롯한 뉴미디어 공간에서 드러나는 남성성, 뷰티와 성형 문화를 비판적으로 탐구하고 있다.

부동산에 대한 이해와 활용을 위한 사용설명서

01 부동산 리터러시의 필요와 이해
02 부동산 트렌드와 관련 용어
03 부동산 금융에 대한 기초 정보와 활용
04 청년 세대의 부동산에 대한 이해와 활용
05 집주인-세입자 갈등과 해결 방안
06 부동산 관련 디지털 도구의 이해와 활용
07 AI 관련 부동산 프롭테크의 이해와 활용
08 부동산 정책 수립과 결정
09 부동산 직·간접 투자와 리스크 관리
10 부동산 시장 특성과 전망

부동산에 대해서는 모든 사람들이 아는 것처럼 이야기 한다. 임시 거주 또는 장기 거주를 목적으로 직접 집을 구해봤거나 또는 투자해 봤고 간접적으로라도 투자를 지켜봐왔기 때문이다. 그러나 부동산 시장이 어떻게 움직일 것이냐고 물으면 쉽게 답하지 못한다. 부동산 시장이 움직이는 ‘메커니즘(mechanism)’에 대해 모르기 때문이다. 아니 정확히는 이것에 대해 제대로 가르쳐 주거나 배울 수 있는 곳도 없었기 때문이다.
“부동산에 대한 이해와 활용을 위한 사용설명서” 중에서

부동산 리터러시는 단순히 부동산 관련 용어의 암기가 아니라 부동산 거래와 이용에 필요한 정보를 읽고 분석하는 종합적인 지식과 판단력을 의미한다. 예를 들어 집을 살 때 필요한 대출의 이자율이나 상환 방식, 부동산 매매 계약서의 조항, 중개 수수료 구조, 세금과 같은 사항들을 제대로 이해하는 능력을 포함한다. 담보 대출의 금리와 원리금 상환 방식을 이해하면 향후 상환 부담을 예측할 수 있고 부동산 등기부 등본 열람 방법을 알면 숨겨진 권리 관계나 전세 보증금 관련 위험을 미리 파악할 수 있다. 부동산 리터러시를 갖춘 사람은 복잡하고 경제적 부담을 초래하는 부동산 거래와 이용 절차를 스스로 점검하고 합리적인 결정을 내릴 수 있게 된다.
“01_부동산 리터러시의 필요와 이해” 중에서

부동산은 한 사람 인생에서 가장 큰 돈이 들어가는 자산이다. ‘빚’과 ‘이자’, ‘상환 조건’, ‘정부 지원’ 같은 금융 조건을 잘 아는 게 집값만큼이나 중요하다.
부동산 금융은 단순히 집을 사기 위해 은행에서 대출을 받는 행위를 의미하지 않는다. 이는 우리가 일생 동안 가장 많은 돈을 투입하게 되는 자산인 ‘주택’과 관련된 의사 결정을 가능하게 해 주는 핵심 수단이며, 동시에 재무적 안정성과 직결되는 것이다. 그럼에도 불구하고 많은 사람들이 ‘부동산은 어려운 분야’, ‘금융은 전문가의 영역’이라 생각하며 거리감을 느낀다. 하지만 부동산 금융은 바로 우리 삶의 현실이며, 그 원리를 아는 것이야말로 주거 안정과 자산 형성의 출발점이 된다.
“03_부동산 금융에 대한 기초 정보와 활용” 중에서

그럼에도 불구하고, 부동산 리터러시는 모든 청년이 누려야 할 보편적 권리이자 사회적 자산으로 상상되어야 한다. 주거가 인간다운 삶을 지탱하는 가장 기본적인 조건인 것처럼, 이를 이해하고 다루는 역량 또한 사회적으로 보장받아야 할 필수적인 학습 기회이기 때문이다. 만약 이 기회가 균등하게 주어지지 않는다면, 리터러시마저 계급과 자원의 격차에 따라 불평등하게 배분될 위험이 있다.
“04_청년 세대의 부동산에 대한 이해와 활용” 중에서

ICT로 대표되는 4차 산업혁명 시대에 정보의 양이 많은 것은 문제가 되지 않는다. 문제는 ‘정보의 양’보다는 ‘정보의 질’이고 ‘정보의 활용’이다. 이런 이유로 부동산 관련 디지털 도구의 활용은 중요하다.
부동산 디지털 도구의 활용은 개인의 필요에 따라 다양할 수 있다. 거주할 주택을 매수할 목적이라면 매수하고자 하는 주택의 가격과 가격 상승률과 시세 변화 추이 등일 수도 있고 아니면 반대로 매도 목적이라면 매도하고자 하는 날짜와 가장 가까운 시점의 최저가나 최고가 확인 등으로 관련 도구를 활용할 수 있다. 또한 매도·매수와는 상관없이 연구 목적이나 부동산 시장 분석 목적으로도 사용할 수 있다. 일반 소비자들이 사용하는 목적 이외의 목적으로 사용하는 연구 기관 등을 위해 구축된 데이터를 가공된 상태 또는 원하는 형태로 제공하고 일정한 비용을 받는 비즈니스를 영위하는 업체들도 있다.
“06_부동산 관련 디지털 도구의 이해와 활용” 중에서

부동산 프롭테크 업체별로 각기 다른 특화 솔루션을 제공할 수 있는 것은 프롭테크 관련 기업들이 디지털 인공지능 기술을 이용하고 있기 때문이다.
빅데이터와 인공지능(AI) 기술은 실거래가 데이터, 인구 이동, 경제 지표 등을 분석하여 시장 예측이 가능한 부동산 시장 분석에 이용된다. AI 알고리즘을 활용한 부동산 가치 평가 자동화는 가격 예측 모델을 구축하는 데 이용된다. 더불어 개인의 선호도와 데이터를 분석해 최적의 매물을 추천할 수 있는 기술은 개인별 맞춤형 추천을 가능하게 한다.
“07_AI 관련 부동산 프롭테크의 이해와 활용” 중에서

부동산 리터러시는 단순히 부동산을 매입하고 매각하는 것 이상으로, 투자 수익률 극대화와 리스크 관리를 위해 필수적인 역량이다. 부동산 직접 투자와 간접 투자는 각각의 장단점이 있으며, 투자자의 자본 규모, 투자 목표, 리스크 감내 수준에 따라 적절한 방식을 선택할 수 있어야 한다.
“09_부동산 직·간접 투자와 리스크 관리” 중에서

많은 사람들이 부동산 전망을 ‘집값이 오를까 내릴까’를 맞히는 일로 생각하지만, 실제로 중요한 것은 예측이 아니라 해석이다. 예컨대 금리가 인상되면 단순히 “집값이 떨어진다”로 결론 내리는 것이 아니라 “이 금리 인상이 내 대출 상환에 어떤 의미가 있는가”를 짚어야 한다. 새로운 철도망 계획이 발표되면 “이 교통망이 내 생활 반경과 도시 구조를 어떻게 바꿀까”를 상상할 수 있어야 한다. 인구 고령화 통계가 나오면 “앞으로 어떤 주거 유형의 수요가 늘어날까”를 연결해서 해석해야 한다.
“10_부동산 시장 특성과 전망” 중에서