AI 부동산 경매

감이 아닌 데이터로 낙찰을 설계하는 시대다
부동산 경매는 오랫동안 정보 비대칭과 높은 진입 장벽으로 인해 소수 전문가의 영역으로 남아 있었다. 그러나 디지털 전환과 공공 데이터 개방, 그리고 AI 기술의 발전은 이 구조를 근본적으로 뒤흔들고 있다. 이제 스마트폰 하나로 방대한 데이터를 실시간으로 분석할 수 있는 시대다. 문제는 데이터의 양이 아니라 이를 해석하고 판단으로 연결하는 능력이다. 이 책은 바로 그 간극을 메운다. 20년 경매 실전 경험이 축적된 암묵지와 AI 알고리즘 기반의 형식지를 결합해, 누구나 활용 가능한 ‘시스템 투자’ 방법을 제시한다. 특히 인간이 빠지기 쉬운 승자의 저주, 손실 회피, 확증 편향을 AI로 보완하는 구조는 이 책의 핵심이다. 탐색, 분석, 검증, 실행, 피드백으로 이어지는 5단계 로드맵은 경매 과정을 전면적으로 재설계한다. 감에 의존하던 투자에서 벗어나, 데이터와 알고리즘으로 낙찰을 설계하는 방법을 제시한다. 단순한 경매 입문서가 아니라, AI 시대 개인 투자자를 ‘슈퍼 개인’으로 전환시키는 실전 전략서다.

부동산 경매는 더 이상 전문가만의 영역이 아니다. AI와 빅데이터를 활용해 탐색부터 낙찰까지 전 과정을 시스템화한다. 인간의 편향을 보완하는 알고리즘과 실전 경험의 결합, 감이 아닌 데이터로 판단하는 투자 방식이 핵심이다. AI 시대 ‘슈퍼 개인’을 위한 경매 전략서다. AI문고. aiseries.oopy.io에서 필요한 인공지능 지식을 찾을 수 있다.

이주왕
지난 20여 년간 경매 현장의 최전선에서 활약해 온 실전형 전문가로, 수천 건에 이르는 입찰·명도 경험을 통해 데이터로 설명하기 어려운 현장의 미세한 신호와 인간 심리를 읽어내는 탁월한 직관을 보유하고 있다. 이러한 경험을 바탕으로 ‘경매의 왕’이라는 별칭을 얻었으며, 이론을 넘어선 현장 중심의 노하우와 암묵지를 체계화하여 수많은 제자를 안정적인 자산가로 성장시켜 온 멘토이자 경매 투자 분야의 살아 있는 전설로 평가받고 있다.
(주)이라이트비전과 (주)보브에셋, KOK중개법인 대표이사로서 실무를 총괄하는 한편, 한국공인중개사협회 실무교육 부동산공법 교수, 서울사이버대학교 부동산학과 교수, 단국대학교·건국대학교 미래지식교육원 등 여러 대학과 교육기관의 부동산·경매 과정에서 후학을 양성하고 있다. 대구 영남대·창원 경남대 부동산 최고위 과정 겸임교수로 활동하며, 공법·경매·실전 투자전략을 결합한 커리큘럼을 통해 실무와 학문을 아우르는 교육을 실천하고 있다.
또한 해커스, 에듀윌, 메가랜드 등의 공법·경매 실무교육 강사로 활약하며, 국토교통부·지방자치단체·공기업(LH 등) 및 경찰청 수사대 직무 교육에 이르기까지 공공 영역에서도 폭넓게 강연을 이어가고 있다. SBS Biz, EBS 공인중개사 강의, KBSI ‘똑똑한 소비자 리포트’ 등 다양한 방송과 언론 출연을 통해 일반 대중에게도 부동산 경매의 리스크와 기회를 쉽고 정확하게 전달하고 있다.

오연재
31년간 현장과 강단을 오가며 실무 중심의 교육을 실천해 온 인공지능·공학 교육 전문가이자 부동산학 박사다. 이학 박사 학위로 다져진 공학적 전문성에 10여 년간의 산업체 대표 경험, 30년이 넘는 교수·강의 경력을 결합해, 이론과 실무를 자연스럽게 연결하는 ‘현장형 교육자’로 평가받는다. 순천대학교, 전남대학교, 배재대학교, 명지전문대, 전남도립대학교(드론과·산업안전학과) 등에서 프로그래밍, CAD, Unity를 비롯한 IT 핵심 기술을 지도하며 수많은 개발자와 엔지니어를 배출해 왔다.
초기에는 알고리즘과 CAD 교육 연구에 주력했으며, “모바일 AR 기반 설계도면 3D 시각화 시스템” 연구로 박사 학위를 취득하며 AR/VR 분야의 전문성을 입증했다. 이후 4차 산업혁명의 핵심 기술인 생성형 인공지능(Generative AI)에 연구와 교육의 초점을 맞추어, 기술·예술·교육이 융합된 새로운 교수·학습 모델을 제시하고 있다. 더 나아가 AR·VR 기술을 부동산 영역에 접목하기 위해 부동산학 박사 학위를 추가로 취득함으로써, ‘공학+AI+부동산’을 모두 이해하는 드문 융합형 전문가로 자리매김했다.
《생성형 AI를 활용한 유니티 게임 제작 입문》을 포함해 20권이 넘는 저서를 집필하며 첨단 기술을 대중에게 쉽게 전달하는 데 앞장서 왔고, SCI급 논문을 포함한 30여 편의 연구 논문, 17회 이상의 논문상 수상, 4건의 특허 등록, 다수의 저술 활동을 통해 연구성과의 실질적 가치를 입증했다.

스마트폰으로 시작하는 빅데이터 부동산 경매

01 경매 초보의 착각
02 AI 알고리즘으로 물건 검색하기
03 기초 권리분석
04 심화 권리분석
05 랜선 임장
06 현장 임장
07 입찰가 산정
08 AI 협상 스크립트와 명도, 매도
09 AI 부동산 경매의 성공과 실패 사례
10 하루 30분 시스템으로 재산 증식하기

경매 학습에 입문한 이들 중 상당수가 실무와 무관한 난해한 법리 연구에 몰두하는 경향을 보인다. 법정지상권의 성립 요건이나 분묘기지권의 시효 취득과 같은 특수 이론을 암기하는 데 막대한 시간을 소요한다. 그러나 경매 투자의 목적은 법률적 지식의 함양이 아닌 ‘수익의 극대화’에 있다. 복잡한 특수 물건 분석에 매몰되기보다는 현장 시세 조사와 우량 물건 탐색에 집중하는 것이 실질적인 부의 창출에 기여한다. 권리분석의 핵심은 ‘말소기준권리’를 식별하여 인수와 소멸을 구분하는 것만으로도 전체 아파트 경매 물건의 90% 이상을 해결할 수 있다.
－01_“경매 초보의 착각” 중에서

이를 위해 반드시 이해해야 할 개념이 ‘말소기준권리(Malso Criterion Right)’다. 나는 이를 편의상 ‘지우개’라 칭한다. 근저당, 가압류, 압류, 경매개시결정등기, 담보가등기 중 등기부상 날짜가 가장 빠른 권리가 바로 지우개다. 이 지우개를 포함하여 그보다 늦게 설정된(후순위) 모든 권리는 매각으로 인해 소멸한다. 이를 ‘소멸주의(Extinguishment Principle)’라 한다(민사집행법 제91조). 투자자는 복잡한 권리 관계 속에서 이 ‘지우개’ 하나만 찾아내면 된다. 지우개 밑에 있는 권리들은 아무리 복잡해 보여도 낙찰과 동시에 깨끗이 사라진다. 반면, 지우개보다 먼저 설정된(선순위) 권리는 낙찰자가 떠안아야 한다(인수주의). 즉, 권리분석은 ‘지우개 찾기 게임’이자, O(소멸)와 X(인수)를 가려내는 단순한 이진 분류(Binary Classification) 작업이다.
－03_“기초 권리분석” 중에서

프롭테크 앱(호갱노노, 아실 등)에서 확인한 실거래가는 ‘과거의 데이터(Lagging Indicator)’다. 부동산 시장은 주식 시장보다 반응 속도가 느리지만, 현장의 호가는 그 무엇보다 빠르게 변한다.
상승장에서는 실거래가가 3억 원이라도 현장 호가는 3억 5000만 원일 수 있으며, 하락장에서는 그 반대일 수 있다. 따라서 앱 데이터는 ‘추세(Trend)’를 파악하는 용도로만 사용하고, 입찰가 산정의 기준이 되는 ‘적정 매도 가격(Target Price)’은 현장 중개사가 제시하는 호가, 즉 ‘선행 지표(Leading Indicator)’를 기반으로 보정(Calibration)해야 한다.
－06_“현장 임장” 중에서

실패한 박 사장은 ‘역세권=수익’이라는 단순한 도식에 의존하는 시스템 1(직관)을 가동했다. 이는 빠르지만 오류에 취약하다. 성공한 김 대리는 AI라는 외부 도구를 통해 권리 관계와 수익률을 검증하는 시스템 2(이성)를 강제로 가동했다. 이는 느리고 번거롭지만 리스크를 통제한다. 우리가 AI 부동산 경매 시스템을 구축한 이유는, 인간의 본성인 시스템 1의 개입을 차단하고, 강제적으로 시스템 2의 영역에서 투자를 결정하도록 유도하기 위함이다.
－09_“AI 부동산 경매의 성공과 실패 사례” 중에서