아파트의 이해와 활용

한국인의 아파트 거주 비율은 약 60퍼센트다. 아파트는 도시의 대표적 주택 유형이 된 지 오래다. 그런데 사소한 제품에도 있는 사용 설명서가 아파트에는 없다. 자산 가치에만 관심을 둔 사이 난방비, 관리비, 장기수선충당금 관련 비리가 계속 발생하고 있다. 이제 아파트를 이해하고 잘 활용해야 한다. 원하는 아파트를 어떻게 사고팔지, 안전하고 쾌적한 공동체를 위해 관리 규약을 어떻게 만들지, 층간 소음을 어떻게 구제받을지, 각종 비리 예방을 위해 입주자대표회의가 무엇을 할지, 관리사무소를 어떻게 견제해야 할지 살핀다. 이 책은 최초의 아파트 사용 설명서다.

서정렬
영산대학교 부동산학과 교수다. 경원대학교(현 가천대학교) 도시계획학과를 졸업했으며 동 대학원에서 박사학위를 받았다. 현재 행정안전부 보행환경개선사업 자문위원, 행정중심복합도시건설청 총괄자문위원, 부산시 도시재생위원 등으로 활동하고 있다. 서울연구원과 주택산업연구원, 부동산114의 자회사 등에서 도시와 주택 문제를 연구했다. ‘걷고 싶은 도시와 살고 싶은 주택’에 관심이 많으며 ‘시골교수 서정렬의 궁리연구소’ 블로그를 운영하고 있다. KBS <명견만리: 700만 베이비부머, 기로에 서다> 등 ‘걷고 싶은 도시, 살고 싶은 주택’과 관련된 방송에 출연하거나 칼럼을 쓰고 있다. 저서로는 『스마트 디클라인, 창조적인 쇠퇴』(2017), 『1인 가구』(2017), 『저렴주택』(공저, 2017), 『부동산인간, 호모 프라이디오룸』(2016), 『젠트리피케이션』(공저, 2016), 『도시공공디자인』(2016), 『도시재생 실천하라: 부산의 경험과 교훈』(공저, 2014), 『리셋(Reset), 주택의 오늘 내일의 도시』(공저, 2012), 『주거 3.0: 100세 주거, 전세는 없다』(공저, 2012), 『도시는 브랜드다: 랜드마크에서 퓨처마크로』(공저, 2008)등이 있다. 논문으로는 “워커블 어버니즘을 통한 도시경쟁력 제고 방안 연구”(2014) 등이 있다.

01 아파트 매도·매수 시점
02 아파트 매도·매수 시 주의 사항
03 아파트 매도·매수 관련 정보
04 입주자대표회의
05 아파트 관리 규약
06 아파트 관리사무소
07 장기수선충당금
08 하자 보수
09 층간 소음
10 공동주택관리정보시스템

그렇다면 아파트에 거주하는 삶의 만족도는 높을까? 그렇지 않다. 대한민국은 세계 11위의 경제대국이지만 자살률 1위, 노인빈곤율 1위 등에서 보듯 삶의 만족도는 경제협력개발기구 국가 중 최하위 수준이다. 물론 아파트에 사는 것과 삶의 만족도는 다를 수 있다. 그러나 연관이 있다. 많은 사람들이 아파트에 살고 있으면서 삶의 만족도가 낮다고 하면 아파트에 살아도 만족도는 떨어진다는 반증이다. 아파트는 단지 ‘가격’이 올랐을 뿐 아파트에 거주하는 삶의 ‘가치’가 고양되는 것은 아닌 탓이다. 아파트를 투자 대상으로 보는 시각, 아파트를 자산 증식의 수단으로 보는 생각이 지배적인 탓에 안전하고 쾌적한 공동체로서 아파트보다는 또 다른 투자처로서 가격 좋은 아파트를 선호한다.
“사용 설명서 없는 ‘아파트’ 제대로 이해하기” 중에서

공동주택(아파트) 입주자 등은 의무 관리 대상인 공동주택을 자치 관리하거나 또는 주택 관리업자에게 위탁해 관리해야 한다(｢공동주택관리법｣ 제5조). 공동주택(아파트) 관리 방법의 결정 또는 변경은 입주자대표회의의 의결로 제안하고 전체 입주자의 과반수 찬성 또는 전체 입주자의 10분의 1이상이 제안하고 전체 입주자의 과반수가 찬성해야 가능하다. 이때 의무 관리 대상 공동주택이란 300세대 이상의 공동주택, 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택, 150세대 이상으로서 중앙 집중식 난방 방식(지역 난방 방식을 포함한다)의 공동주택을 말한다(｢공동주택관리법｣ 시행령 제2조).
“아파트 관리사무소” 중에서

아파트 시공은 다른 주택 유형에 비해 공정 자체가 그나마 표준화되어 있어 내력벽 등 건물의 하중을 지탱하는 구조체 자체의 구조적인 문제가 아닌 경우를 제외하면 대부분 관련법 테두리 안에 있는 개별 하자들이 발생한다. 발생 하자에 대해서는 하자 발생 부분에 따라 청구권자가 다르다. 전용 공간이라고 할 수 있는 전유 부분은 입주자가 청구권자이며, 공용 부분은 입주자대표회의, 관리 주체(관리사무소장), (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상의) 관리단 등이 이에 해당한다. 발생 하자에 대한 보수 절차는 우선 입주자대표회의 등은 공동주택에 하자가 발생한 경우에는 담보 책임 기간 내 사업 주체에게 하자 보수를 청구해야 한다.
“하자 보수“ 중에서