부동산 개발, 디벨로퍼

부동산 개발은 ‘토지 위에 부착된 정착물’로서의 개별 부동산 상품을 개발·분양·판매하는 경제적 활동을 말한다. 이 활동의 주체가 바로 디벨로퍼다. ‘부동산개발업자’로서의 디벨로퍼에 대한 개념과 위상, 그리고 법적 근거를 살펴봤다. 디벨로퍼의 역할과 기능, 현황과 실태를 통해 부동산 개발 관련 플레이어로서 시장 참여자들은 누가 있고 해결해야 하는 부동산 개발 리스크는 어떤 것들이 있는지 알아봤다. 최근 강조되고 있는 공공성 확보로서의 민관공모형 프로젝트와 공공이 주체인 공공 디벨로퍼, 인구 소멸 시대에 디벨로퍼에게 부여된 새로운 역할과 부동산 개발의 미래를 다뤘다. 이 책을 통해 ‘공간 가치 창조자’로서의 디벨로퍼를 새롭게 인식하는 계기가 될 것이다.

서정렬
영산대학교 부동산학과 교수다. 경원대학교(현 가천대학교) 도시계획학과를 졸업했으며 동 대학원에서 박사학위를 받았다. 현재 행정안전부 보행환경개선사업 자문위원, 행정중심복합도시건설청 총괄자문위원, 부산시 도시재생위원 등으로 활동하고 있다. 서울연구원과 주택산업연구원, 부동산114 자회사 등에서 도시와 주택 문제를 연구했다. ‘걷고 싶은 도시와 살고 싶은 주택’에 관심이 많으며 ‘시골교수 서정렬의 궁리연구소’ 블로그를 운영하고 있다. KBS <명견만리ᐨ700만 베이비부머, 기로에 서다> 등 ‘걷고 싶은 도시, 살고 싶은 주택’과 관련된 방송에 출연하거나 칼럼을 쓰고 있다. 저서로 『도시재생사업의 이해와 실무』』(2019), 『아파트 사회학』(2018), 『스마트 디클라인, 창조적 쇠퇴』(2017), 『1인 가구』(2017), 『저렴주택』(공저, 2017), 『부동산인간, 호모 프라이디오룸』(2016), 『젠트리피케이션』(공저, 2016), 『도시공공디자인』(2016), 『도시는 브랜드다: 랜드마크에서 퓨처마크로』(공저, 2008)등이 있다. 논문으로는 “워커블 어버니즘을 통한 도시경쟁력 제고 방안 연구”(2014) 등이 있다.

01 디벨로퍼의 개념과 위상
02 디벨로퍼의 역할과 기능
03 부동산개발업법
04 디벨로퍼 현황
05 부동산 개발 시장 참여자
06 부동산 개발 리스크
07 민관공모형 PF 프로젝트
08 공공디벨로퍼
09 도시재생과 디벨로퍼
10 인구･지방소멸 시대와 디벨로퍼의 역할

디벨로퍼들의 권익을 보호하고 관련법에 따라 국가로부터 위임받은 사무를 대행하고 있는 한국부동산개발협회(KODA)에 따르면 디벨로퍼는 ‘일반적으로 부동산 관련 개발 사업자’를 일컫는 말로 ‘시장의 수급 상황과 부동산의 잠재력을 정확히 예측하고 판단하여 개발 방안을 마련하고 그 후의 단계들(기획, 용지 확보, 설계)을 거치면서 아무도 눈여겨보지 않던 부동산에 새로운 아이디어로 땅의 가치를 비롯한 다양한 부가가치를 창출해 나가는 활동’으로 정의하고 있다. 또한 개발 행위의 주체가 공공이냐 민간이냐에 따라 디벨로퍼는 ‘공공 디벨로퍼(LH, 개별 시·도의 공사 등)’와 ‘민간 디벨로퍼’로 구분된다.
-“디벨로퍼의 개념과 위상” 중에서

민관공모형 PF 복합개발사업은 부동산 개발 관련 민간투자의 대표적인 사례다. 따라서 사업 규모가 기존 부동산 개발 사업에 비해 상대적으로 크다. 최소 1조 원 이상의 대규모 사업들이 대부분이다.
이러한 이면에는 최근 추진되는 개발 사업이 공공시설의 확보 등 공공성을 확보할 필요가 있고 계획적인 개발을 유도하여 보다 쾌적한 도시 공간을 조성하는 데 효과적이기 때문이다. 또한 공모형 PF 사업으로 조성되는 대부분의 복합개발(mixed-use development) 사업이 특정 도시 및 지역의 랜드마크로 추진되어 지자체 간 경쟁심리가 유발되는 측면을 배제할 수 없다(서정렬, 2010).
-“민관공모형 PF 프로젝트” 중에서