임대주택산업론

임대주택정책 바로 서야 집값 잡힌다

임대주택 분야, 산업 관점에서 접근한 최초의 책
청년 · 노인 임대주택 등 다양한 정책 대안 모색
주택정책 급변에 따른 시장 혼란 원인과 대책

최근 ‘주택임대차3법’의 도입, 등록 임대주택제도의 변경 등으로 우리나라 민간임대주택시장에 큰 변화가 생기고 있다. 새로운 주택임대차 제도와 정책 하에서 전세의 월세화 속도, 주거비 안정, 임대주택 공급 변화 등 주거복지 환경이 어떻게 될 것인지에 대한 사회적 관심이 고조되고 있다.
주택임대시장의 근본적 변화에도 불구하고, 민간임대주택시장에 대한 학술적 연구는 매우 부족한 상황이다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 저성장경제가 본격화되면서 우리나라 민간임대주택시장과 제도, 정책은 크게 변화되었다. 이러한 변화의 의미와 대안을 모색하면서 지난 10여 년 간 우리나라 임대주택산업을 연구한 민간임대주택시장 전문가들이 <임대주택산업론>을 발간하였다. 주택정책의 급변에 따른 시장 혼란과 원인, 문제점을 살펴보고 대안을 모색하는 데 좋은 참고가 될만하다.
부동산114의 창업자인 명지대학교 이상영 교수는 민간임대주택시장 전문가로 민간임대주택에 대한 연구결과로 이 책을 기획, 저술하였다. 공동저자인 명지대학교 김준형 교수, 영산대학교 서정렬 교수, 가톨릭대학교 최명섭 연구원 역시 민간임대주택시장에 대한 학계의 전문연구자로서 각 전공분야별 주제에 대한 심층적 연구내용을 저술하였다.
이 책의 제목이 ‘시장론’이 아니라 ‘산업론’인 것은 기존 연구서와 달리 임대주택을 산업의 관점에서 접근하고 있기 때문이다. 즉 임대주택분야를 개인사업이 아닌 하나의 산업으로 보고, 임대인과 임차인, 이와 연관된 주택임대업, 주택임대관리회사, 임대주택리츠, 고용인력, 자격증과 같은 내용을 다루고 있다.
특히, 각국의 주택체제의 역사적 변화, 그 중에도 일본 민간임대주택시장의 임대료상한제, 정당사유제, 임대차계약법, 민간임대주택정책 등을 자세히 검토하여 우리나라 민간임대주택산업에 시사하는 바를 살펴보고 있다. 동아시아국가의 특징인 생산주의 주택복지체제가 일본식의 자유주의 복지체제로 갈 것인지, 아니면 유럽식의 조합주의나 사회민주주의 주택체제로 갈 것인지에 대한 저자들의 연구내용을 담고 있다.
이와 더불어 민간임대주택시장에서 사회주택제도, 청년과 노인임대주택문제, 부동산공유화 등의 대안들에 대해서도 검토하고 있다. 이는 주택임대차제도만으로 이 산업이 발전하는 데 한계가 있다고 판단했기 때문이다. 이에 이 책에서는 제3의 임대인을 육성하고, 저출산고령화에 따라 심각해지고 있는 청년과 노인임대주택에 대한 정책 대안을 살펴본다. 부동산공유화문제는 민간임대주택시장에서 부동산자산공유화전략을 어떻게 도입할 것인가에 대한 국내외 논의를 소개하고 있다.

최근 ‘주택임대차3법’의 도입, 등록 임대주택제도의 변경 등 우리나라 민간임대주택시장에 큰 변화가 생기고 있다. 새로운 주택임대차 제도와 정책 하에서 전세의 월세화 속도, 주거비 안정, 임대주택 공급 변화 등 주거복지 환경이 어떻게 될 것인지에 대한 사회적 관심이 고조되고 있는 가운데 임대주택분야를 산업의 관점에서 접근하면서 정책 변화에 따른 시장의 반응과 문제점을 살펴보고 대안을 모색한다. 임대인과 임차인, 주택임대업, 주택임대관리회사, 임대주택리츠, 고용인력, 자격증과 같은 내용을 다루며 민간임대주택시장에서 사회주택제도, 청년과 노인임대주택문제, 부동산공유화 등의 대안들에 대해서도 검토한다.

이상영
명지대학교 부동산학과 교수다. 서울대학교 경제학과를 졸업하고 같은 학교 대학원에서 경제학 박사학위를 받았다. 부동산114를 창업해서 대표이사로 10년간 근무했고, 한국주택학회 회장을 역임하는 등 부동산분야의 실무와 이론분야에서 활동하고 있다. 임대주택산업과 도시재생, 리츠, 프롭테크 등이 주요 연구 분야이고, 학술활동만이 아니라 부동산업계의 새로운 트렌드에 관심을 가지고 있다. 저서로는 『코로나시대, 부동산의 앞날』(공저, 2020), 『서울리츠2030 신주거전략』(공저, 2017), 『내일의 부동산파워』(2009), 『아파트의 경제학』(2002) 등이 있다.

김준형
명지대학교 부동산학과 교수다. 서울대학교 건축학과를 졸업하고 같은 대학의 환경대학원에서 도시계획학 석사, 박사학위를 받았다. 서울대학교 농경제사회학부 BK조교수, 대구대학교 도시·지역계획학과 조교수를 역임했다. 주된 연구분야는 주택 및 부동산정책과 그 효과성이며, 특히 도시문제의 비정부적 해법에 관심을 갖고 있다. 약 60여 편의 학술논문의 저자이며, 최근 논문으로 “공공임대주택의 과밀주거와 과소주거”(2020), “과밀주거의 문제 – 기준과 측정”(2019), “RIR은 국내 임차가구의 주거비부담을 측정할 수 있는가?”(2019) 등이 있다.

서정렬
영산대학교 부동산학과 교수다. 가천대학교 도시계획학과를 졸업하고 같은 학교 대학원에서 도시계획학 박사학위를 받았다. 서울연구원, 주택산업연구원과 부동산114 자회사에서 도시·주택·부동산 관련 연구와 실무를 경험했다. 도시(재생) 및 부동산개발과 주택정책 관련 연구, 칼럼 및 저술과 방송을 병행하고 있다. 관심 분야는 도시재생, 도시부동산과 주택정책 등이다. 저서로 부동산개발 디벨로퍼(2019), 아파트의 이해와 활용(2019), 아파트사회학(2018), 저렴주택(공저, 2017), 젠트리피케이션(공저, 2016) 등이 있다.

최명섭
가톨릭대학교 정부혁신생산성연구소 연구원이다. 연세대학교 도시공학과를 졸업하고 같은 학교 대학원에서 석사학위를, 현재 서울대학교에서 박사과정(경제학 박사수료)을 수학하고 있다. 국토연구원에서 도시개발과 관련된 타당성 연구를, 이후 명지대학교에서 제로에너지주택 관련 연구를 수행하였다. 현재는 가톨릭대학교에서 미래형 신산업단지의 평가체계 구축관련 연구를 수행하고 있다. 주요 관심분야는 지역경제성장, 경제적타당성 등이며, 부동산과 관련된 연구로는 「부동산의 공동자산화를 통한 임대안정방안」(한국금융연구원, 2019), 「리츠활성화의 고용영향평가 연구」(한국노동연구원, 2017) 등에 참여하였다.

프롤로그 　

제1부 지속가능한 임대주택시장

01 지속가능한 임대주택시장을 어떻게 만들어갈 것인가
문제제기 　
주택임대시장의 유형 　
주택시장 전망과 정책과제 　
결론 　
참고문헌 　

02 일본 임대주택시장의 발전과정
일본 임대주택시장의 교훈 　
일본 임대주택시장의 변천사 　
민간임대주택사업의 유형과 특성 　
임대료 보증제도의 개요와 현황 　
일본 임대주택시장 발전과정이 주는 시사점 　
참고문헌 　

03 일본 주택임대관리체계와 시사점
주택임대관리체계의 형성과정 　
주택임대관리의 유형과 현황 　
임대주택 전문건설회사의 특징과 교훈 　
시사점 　
참고문헌 　

제2부 우리나라 임대주택산업

04 전세와 월세의 미시적 관계분석
전세와 월세 관계에 대한 논의과정 　
임대주택의 투자수익률 　
임대계약 유형에 따른 수익과 위험의 변화 　
임대주택 투자추세의 전망 　
참고문헌 　

05 주택임대시장에 대한 거시적 접근
문제제기 　
주택임대시장의 수급 동향 　
주택임대시장의 주거비 부담 　
주택임대시장 구조변화에 따른 거시적 경제변화 검토 　
참고문헌 　

06 주택임대업과 주택임대관리업의 현황과 구조, 발전방안
인구구조 변화와 주택임대업 　
민간임대주택시장의 구조 　
주택임대관리업의 구조 　
결론 　
참고문헌 　

제3부 새로운 임대주택산업 트렌드

07 리츠와 임대주택산업
리츠를 통한 임대주택산업 활성화의 배경 　
외국의 임대주택리츠 　
우리나라 임대주택리츠의 현황과 문제점 　
임대주택리츠 발전방안 　
참고문헌 　

08 임대주택산업의 고용효과
들어가는 글 　
주택임대관련업의 고용현황 　
업무형태별 고용현황 　
업무형태별 고용조건과 과제 　
결론 　
참고문헌 　

09 사회주택의 공급과 지원
사회주택의 개념과 배경 　
외국 사회주택 사례와 시사점 　
우리나라 사회임대주택의 정책적 위상과 공급 실태 　
사회주택 공급 활성화 및 지원 방안: 서울시 사례 　
참고문헌 　

제4부 임대주택 정책 대안

10 청년을 위한 임대주택
들어가는 글 　
청년 주거지원의 필요성 　
청년 임대주택 제도 　
청년 임대주택 정책의 과제 　
참고문헌 　

11 고령자를 위한 임대주택
들어가는 글 　
외국의 고령자 임대주택 　
국내의 고령자 임대주택 정책 　
참고문헌 　

12 주택임대시장 안정화와 부동산 공유자산화
문제제기 　
임대시장 안정화를 위한 부동산 공유자산화 전략 　
부동산 공유자산화의 국내외 사례 　
부동산 공유자산 활성화를 위한 금융조달 방안 　
결론 및 정책제언 　
참고문헌 　

에필로그: 프롭테크를 활용한 임대주택산업 발전전략 　

전세 위주의 임대차 제도를 월세를 포괄하는 새로운 임대차 제도로 전환하고, 전세에서 월세로의 전환과정에서 주거비부담을 덜어줄 수 있는 각종 제도를 적극 도입해야 한다. 이러한 점에서 월세카드, 월세세액공제, 임대소득세나 상속증여세 감면 등의 도입을 적극적으로 검토해야 한다.
_ “01-3 주택시장 전망과 정책과제” 중에서

우리나라 임대차 시장은 아파트의 경우는 우량임대주택을 대상으로 하는 전세 또는 반전세(높은 보증금의 보증부 월세) 시장으로 남을 가능성이 높다. 반면 다가구나 연립, 단독 등 상대적으로 주거품질이 떨어지는 임대주택은 적은 보증금의 월세시장으로 될 가능성이 높다. 이때 보증부 월세의 보증금이 어느 수준까지 낮아질 수 있는가는 월세미납이나 공실의 위험을 줄여주는 제도의 보완 정도에 따라 달라질 것이다.
_ “04-4 임대주택 투자추세의 전망” 중에서

보증금 부담을 줄이고, 보증금의 전월세 전환율을 낮추는 것과 월세 자체에 대한 부담을 줄이는 것이 정책의 초점이 되어야 한다. 월세보증금을 보증제도로 대체하여 보증금 조달비용을 보증수수료로 낮추어야 한다. 나아가 월세 자체의 부담을 줄이기 위해 월세임대공급을 촉진하는 세제 및 금융혜택을 증가시키는 것이 바람직하다.
_ “05 주택 임대시장에 대한 거시적 접근” 중에서

청년 주거지원의 목표는 주거비부담 완화나 주거환경 개선에만 머물러 있어서는 안 된다. 주거지원을 받는 전체 청년가구들을 대상으로 소득을 늘릴 수 있는 방안, 안정적인 일자리를 갖는 방안, 그래서 주거지원의 혜택으로부터 벗어날 수 있는 출구전략들이 보다 적극적으로 모색되어야 할 것이다.
_ “10 청년을 위한 임대주택 ” 중에서

사회적 가치에 부응하는 부동산의 공유자산화 프로그램을 마련할 필요가 있다. 주택의 경우 시장임대료보다 저렴하면서도 장기주거가 가능한 임대주택의 공급이 필요하다. 이를 위해서는 사회적 가치에 부응할 수 있는 사회적임대인(social landlord)을 주택임대시장에 참여시켜야 한다.
_ “12 주택임대시장 안정화와 부동산 공유자산화” 중에서